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1、深圳市易道规划设计有限公司计院，施工图没有公布。
2、深圳市易道规划设计有限公司全名叫做“深圳市易道规划设计有限公司”简称EDFA是一家上市企业，与2014年9月在上海股权托管交易中心中小企业股权报价系统挂牌，企业代码为：201691，隶属于易道国际设计集团。
3、易道设计崇尚设计与艺术的融合，艺术与技术的结合，思想和形式的统一，持续学习、探索和实践先进的设计理念。目前在用地规划、城市公共空间、绿地系统规划、景区规划、建筑设计、商业和住宅、旧城改造、度假酒店与度假村、工业与科技园区、景观标识等领域共完成了近百项具有影响力和声誉的作品。
4、易道设计在2014年在上海股权托管交易中心中小企业股权报价系统挂牌，企业代码为：201691。证明资料来源于国信证券‘上海股权托管交易中心
1、酒店标牌分大堂指示牌(如收银)、楼层指示牌、门号牌、功能指示牌、时钟指示牌、告示牌、房价牌、外币兑换牌等。做菜讲究色、香、味、形，酒店标牌也一样，讲求"形、色、质、味"。"形"，是酒店标牌设计入手的第一要义。"形"要与酒店整个建筑风格、装饰品味合拍。"形"，即标牌的造型、外观、基本形态，如方形、闶形、椭圆形、拱形、波浪形、锥形、扇形、混合形等，它应与酒店装饰点线面风格一体化，要求协调顺眼，或简洁明快，或翻转繁杂，或西洋欧式，或中式风情，皆从"形"始。方圆揉合，千变万化，配以各式花饰、挂件、吊链，也象一幅画的构图;点线搭配，轻重缓急，俯仰呼应，总体平衡，衡中求动求变;也象菜式、各种形状颜色食品，摆于盘中，变化中凸现形式美感。"色"，即颜色、色调，总体色调和各个层次色彩搭配要达到和谐统一。任何标牌，我们看第一眼，马上知道它是冷色还是暖色，所有系列的标牌就象音乐里的旋律一样，必须定个基调。如果把酒店墙体看作整体背景，这个基调在酒店环境中就成一种前景色彩。大多数星级酒店追求的是标牌的色彩与环境协调。酒店墙壁以白色、中性米黄、淡黄为主，标牌也应以暖色为主，但忌大红大绿，色彩应多取中性色，间色为主，点缀少许原色，色数要求不超过三种颜色。如我们设计的金后酒店标牌，因为这家酒店是欧式的，暖色调，以金色为主，大堂是整墙欧式金色浮雕，各个电梯门楣门框也是金色浮雕，走廊，墙壁吊挂抽象油画。在设计中，标牌色调定为暖色，以金色、黑色为主，配酒店的LOGO标准色枣红色，整个色系搭配连贯，浑然一体，服务了整个酒店的欧式色调。我们采用黑色大理石三维雕刻、烤金漆配铜条装饰楼层指示牌，而其它指示牌则以金色砂面双色板雕刻，搭配亚克力底的组合，晶莹剔透中透着王者之气。"质"，乃材质，这是标牌制作中表现诸元素的基本载体。或单一、或多元的材质，皆服务于形和色，可运用的材质包括:仿大理石、红木、榉木、仿木、铜板、铝板、不锈钢、钛金、亚克力、塑胶、玻璃、雪弗板等。说到材质，必须说到材质加工，也就是制作工艺。丝印、喷砂、雕刻、电镀、蚀刻等等，工艺都差不多，但水准参差不齐，标牌的质量档次则与工艺息息相关。
2、在酒店标牌设计中，"质"为"形"和"色"统领，但必须考虑材质搭配的综合感观以及是否与环境协调的因素。仿大理石、红木、亚克力等板材，在加工工艺上，大多数文字均以三维雕刻为主，再进行烤金、着银或上其它色漆。例如，我们在设计制作某山庄门号牌时，就考虑到她需要的回归自然的主题。这个山庄是林园格局，假山、亭台楼榭、拱桥流水，所有可见的水泥墩都刷为木纹色，墙裙也是实木，所以，门号牌采用红木底多面弧形，贴镀金面，字为蚀刻烤黑漆，整体效果特别好。金属板大多以蚀刻点漆为主，如庐山大酒店的大堂座牌，即为钢板刨光、蚀刻、点黑漆，再配暗纹大理石底座。"味"，即品味。"形"、"色"、"质"搭配好了，"味"也就出来了。品味与酒店整体又有关联，也与置于整体装修风味中的感觉相得益彰。总之，"面子"足不足，品味高不高，从细节的"形"，感观的"色"，内在的"质"，都会品出来。标牌发展趋势有了人类就有了标牌，小到木板箭头、三角幡旗，从简单的手绘符号、图腾，到如今精美的中英文(电脑体)标识，从以前的石头打磨、泥坯挖刻图象，到如今的电脑设计、电脑全自动加工，无论其规模、效率、质量都有了巨大的提高。标牌的发展与设备的日益更新换代、科技水平不断提高密不可分，刻字机、雕刻机、晒版机、喷绘机、丝印机、蚀刻机等在标牌业内不断发展应用、不断技术革新，标牌制作无论精细程度、还是制作速度都大大提高。标牌的发展是社会需求的产物。改革开放，经济迅猛发展，建筑业、旅游业红红火火，居住环境、工作环境、娱乐休闲环境尤为改善，各个行业特别注意自身宣传和形象推广，做足了"面子"，这一切带来标牌的蓬勃发展。
物业管理行业的发展对加速市场经济的进程，实现住宅商品化起着积极的推动作用。下面是我为大家整理的工业园区物业管理模式相关内容，文章仅供大家借鉴参考！
摘要：本文从物业管理权利与实施主体角度对物业管理模式概念做了划分界定，归纳了常见的工业园区物业管理模式，分析比较了各种模式的内涵及利弊；图解细分了委托管理模式的主要类型：全权委托统一管理模式、代理监管模式、并行委托管理模式；揭示了一个典型的工业园区物业管理模式选择实例。旨在促进业界认清、优化物业管理模式，促成工业园区物业管理效率的提高。
关键词：工业园，物业管理，模式
文章编号：1001—9138—（2012）06—0045—52
工业园区主要有两种类型：多用户工业园区与单用户工业园区。多用户工业园区通常是地方政府或投资集团规模开发，然后分区域、分单元出租出售给众多公司或企业使用。单用户工业园区往往由一家大型企业或企业集团独立开发，全部或大部分供内部使用，两者的物业服务需求总体上有一对多（一家物业服务企业（以下简称物业公司）对众多的园区用户企业）与一对一（物业服务只针对单一业主单位）的明显不同。无论哪种工业园区，选择合适的物业管理模式，对提高工业园区的服务效率，保障园区的正常、高效运营均十分必要。
1、工业园区物业管理模式的界定与划分
“模式”一般是指某种事物或工作的标准形式，是别人也可以“照此办理”解决同类问题的（系列）方法、方案。讨论工业园区物业管理模式，需要先对一些概念进行厘清与界定。一种是从权利、实施（责任）主体角度界定区分管理模式。从这个角度，工业园区物业管理的主要模式主要有3大类：自建自管、合作管理、委托管理。这其中，建设单位（业主单位）有时为了使管理服务工作更有保障或更有品牌影响，还会聘请国内或境外的知名企业作为顾问单位从旁协助，称之为顾问管理模式：另一种物业管理模式划分是从管理服务所呈现的方式或采取的手段角度，如封闭式管理、开放式管理模式，智能网络化管理模式、酒店式管理模式、管家式物业管理模式、一站式管理模式等：还有一种是从物业服务费计取方式不同划分的模式：主要有包干制模式、酬金制模式：其他还有从业务盈利来源、组织性质与治理方式等多种角度划分的物业管理模式。本文重点是从物业管理权利主体、业务实施（责任）主体角度论述物业管理模式，从这种意义上，物业管理参与方的不同组合就构成物业管理的不同模式，本文重点讨论的是委托管理模式的不同细分形式。另外，为了避免把问题引向过于复杂，本文没有从物业管理服务主体是否与物业经营主体分离的角度区分物业管理模式。
2、各种主要模式的内涵及利弊分析
2.1自建自管、合作管理、委托管理模式
自建自管，即由建设单位（业主单位）直接管理自己投资建造的物业，其中又有成立子公司、项目部或管理中心（后期按法律要求也必须转成独立法人资格的公司）的不同形式。这种模式的优点是，上下级沟通便利，上级单位能直接指挥下属部门或公司，具体管理服务单位能直接按上级意图进行物业管理运作，上级意图能较好得到贯彻：同时，管理服务需要的各种资源更容易得到建设单位支持，工作计划也更容易被批准实施：建设单位不会受制于专业公司，能节约必须用于支付给专业公司的酬金或利润。但其缺点是：自己的队伍可能水平不够，管理服务效果差、成本高：建设单位及其下属单位需要承担全部管理责任与风险；企业内部人事关系复杂，从业人员容易攀比主业人员的工资待遇，协调管理难度大，不容易追究管理责任，也不利于企业专注于主营业务。这种模式要求建设单位有较强的物业管理经验，储备有足够的专业管理人才。一般的工业园区都不具备自管条件。
合作管理是指建设单位（业主单位）与专业物业公司合作进行项目的物业管理。合作的常见形式是双方共同出资、出人成立项目管理公司，并且通常由建设单位派出一般的管理人员与操作人员，专业公司派出骨干专业管理人员，共同承担项目管理服务任务。管理服务过程中，专业公司对建设单位的人员进行“传帮带"和培训，后期建设单位会随着经验的积累逐步独立。这种模式适合于建设单位有富余人员需要安置，也愿意介入物业管理行业的情况。该种管理模式的优点是，能将双方资源配合使用，对建设单位来说，即能分流一部分员工，又能锻炼队伍、培养人才、积累经验。对物业公司来说，可以更为便利地取得管理项目，拓展业务范围。缺点是，不同的企业，文化不同，工作习惯要求不同，员工间沟通协调渠道不畅，容易出现利益纷争、责任不明的情况。
委托管理是指建设单位委托专业物业公司或机电、保洁、绿化等专业公司从事项目管理，包括全权委托（物业公司包揽整体管理服务事务，可以再分包）、委托代理监管（不同的工作委托不同的专业公司承担，专业公司的选择与监管由建设单位负责）、并行委托（部分主要的物业管理工作，如房屋管理、设备设施管理、秩序维护、车场管理、保洁绿化管理、客户服务等委托给物业公司（部分项目物业公司可以再分包），核心业务如专用设备的维修维护委托给专业公司）等主要形式。这种模式的优点是，委托方可以专注于主营业务，广泛选择社会上优秀的物业公司或专业公司承担项目管理服务事项，充分发挥社会化专业分工的优势，权责分明，管理服务专业性强、适用范围大、效率高，风险主要由专业公司承担，监管也相对容易。其缺点是，需要为专业管理服务另行支付费用，另外，建设单位可能受制于专业公司的信息封锁，难以了解项目运作的真实成本和情况，合同到期后更换服务商容易出现交接问题等。
封闭式管理的特点是整个物业为封闭体系，物业出入口有专门保安人员岗位看守，业主、使用人有专用通行凭证，外来人员须征得业主、使用人同意并办理登记手续后方可入内。这种方式适用于政府机关、部队等一些要害部门或别墅、高级写字楼、高档工业园区等一些高档物业或业主、使用人对安全有特别要求的物业管理。其优点是保安严密，安全、秩序有保障，业主、使用人放心。其缺点是安全方面用人较多，人工成本占比大，有时会给业主、使用人、来访者造成不便，产生受限、不尊重感，导致纠纷。
开放式管理模式，不仅业主、使用人无需办理专用通行证件进出物业，且外来人员只要着装整洁、行为正常也可自由进出。这种方式适合于一些公共商业楼宇、没有围合条件的住宅小区、工业园区、大学园区等。实行完全开放式物业管理的物业不多，一些公共商业楼宇在非办公时间也采用封闭式管理，以确保业主、使用人的财产安全。与封闭式管理相比，开放式管理不会影响人流进出速度，给人以自由亲和感，也不需占用大量人力，但容易导致秩序失控，引发安全事故。
包干制是指由业主向物业公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担的物业服务计费方式。包干制由于费用包干，会激发物业公司的节约意识，节约得越多，剩余的利润越多。但正因为如此，可能产生物业公司在合同期内该修不修、能省则省的问题，导致部分设施设备得不到及时保养，小毛病积累成大问题，小修变成大修（大修可以动用专项维修资金或备用金），甚至酿成事故。克服的办法是制定细化的合同与工作要求，并且有严密的监管、控制体系。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。与包干制不同，实行酬金制的物业公司不会有过于节省的冲动，但可能反过来乱造计划，大手大脚花钱。因为工作千得越多，花钱越多，酬金越多（酬金往往按总支出的一定比例给付）。解决的办法是，限定物业公司要严格按实际需要制定开支计划，并应当向业主及时公布资金使用情况和年度预决算，接受业主的检查监督，还可实行固定酬金合同，遏制服务企业花钱的冲动。
不管是包干制还是酬金制，若合同双方诚信守约，实施效果差别不大。但有两个方面区别明显：
一是按照《物业服务收费管理办法》规定，包干制模式下物业服务收费要向国家交税，酬金制情况下物业服务开支不用向国家交营业税等税项；
二是包干制形式下法规没有规定物业公司要向业主方公布成本开支，酬金制模式下法规明确规定服务企业每年不少于一次要向业主方公布服务支出情况。
因此，目前大多数服务企业都选择包干制合同（酬金制是否真能免税，实施过程中还要税务部门认可）。
科学的管理模式是质量与效率的保证，如何选择应由业主方根据物业规模、自身能力、物业公司资质、资源情况，专业公司资质情况，管理服务需求情况等因素，从实现物业管理服务效率与效益最大化角度综合考虑。委托专业公司管理物业是现代社会分工的必然产物，是国内外物业管理的主流趋势，也是多数工业园区物业管理模式的·必然选择。根据工业园区具体规模、组成项目和管理服务业务的不同，委托管理模式还可进一步细分为如下类型。
这种模式业主将工业园区全部物业管理事务统一委托给一家专业物业公司负责，由物业公司直接管理所有项目或将部分管理服务项目再分包给专业公司，物业公司直接监管专业公司，如图1所示。
这种模式是由业主方与物业公司签订总包合同，要求物业公司综合管理服务能力很强，并熟悉如何选聘监管专业分包商。需要说明的是，并不是一个分包商仅对应一个项目，可能是一个项目群。这种模式适用于园区物业管理事务不太复杂，业主方对物业管理事务不熟或无暇顾及的情形。
即业主委托授权物业公司代表业主分包所有项目，选择分包商并监督其工作，委托管理服务合同由业主直接与专业分包商签订。物业公司只负责监管，不设操作层，是纯粹的管理型公司，其扮演的是物业服务代理商、集成商、监管者的脚色。这在境外是一种主要做法，但国内受限于物业公司、专业公司的能力与专业性，实际应用例子不多。此种情况如图2所示。
即业主将主要物业管理服务项目交由物业公司实施统一的专业化管理（部分项目物业公司可再分包），将一些重要的、物业公司不擅长的项目交由专业化公司承担，业主直接监管。此种情况如图3所示。
以下是我们为某通信总部工业园区设计的委托物业管理模式。该园区物业有很多专业通信设施设备，食堂餐饮提供与管理也纳入园区管理工作。由于物业公司对食堂餐饮和特定的通信设施的管理与监管均不擅长，业主方在长期的实战中已经积累了对通信代维公司的选聘监管经验，所以在该园区物业管理模式选择中，我们优选了并行委托管理模式，其实际管理模式如图4所示。
在这一具体管理案例中，园区业主方选聘一家一级资质物业公司实施大部分项目的物业管理服务，物业本体小修、常规设施设备维护、一般性客户服务（服务受理、投诉受理、楼层接待、会务服务、来访接待等）、秩序维护、公寓服务等大园区范围的主要物业服务由一级资质物业公司下设服务中心直接实施。部分专业化物业管理服务项目（如房屋大修、电梯维养、消防设施检修、部分设备大修、保洁、绿化、邮件收发、商品代购、洗衣等）由物业公司发包给专业公司实施，物业公司指导服务中心监管。非物业公司擅长项目（通信及相关动力设备维护、餐饮服务等）由业主直接发包给专业公司，直接监管，物业公司配合。因为通信及相关动力设备关系到网络安全，影响面大，物业公司不擅长管理，业主积累有长期监管、合作经验，直接发包监管效果更好。
食堂餐饮提供与管理的专业性一般物业公司不具备，专业餐饮公司才能确保管理服务品质。图4中物业管理委员会由业主方代表、园区普通用户代表、物业公司及服务中心代表共同组成，目的是及时沟通洽商物业管理服务事宜，及时提出物业管理服务工作改进意见与建议，监督管理服务方提供合格的物业管理服务，同时督促业主方提供必要的工作支持与配合。
物业管理模式涉及物业服务参与方的组合形式、服务实施方式及对应的程序与合同安排，形式上是物业管理任务的发包分派方式，本质上是物业管理具体操作权及相关责任的转移（同时也意味着风险的转移），是在当前阶段（社会分工、业主与专业企业技术水平、资质状况、物业规模与服务复杂程度、法律规制背景下）为提高物业管理服务效率选择的专业分工与合作形式。优化物业管理模式，不仅利于物业自身的增值保值，同时可以提高物业整体运营效益（为业主和客户同时创造价值）。本文所讨论的委托管理模式多数情况下也适用于当前的大型公共项目和大型商业项目的物业管理。
1.仇士勇.如何做好科技工业园区物业管理服务.中国物业管理.2007.7
2.朱俊春李华光.集成商模式：引领物业服务企业未来商业模式.城市开发（物业管理）.2010.3
3.陈新征.酬金制与包干制比较分析.城市开发（物业管理）.2008.8
4.张一民.物业管理模式步入变革创新时代.中国物业管理.2010.4
本文为广州市属高校社科项目（08B076）研究成果。
陈德豪，广州大学商学院工程管理系教授、硕士生导师，主要从事房地产、物业管理研究。
